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4月1日宅建業法改正でインスペクション説明が義務化

センスコラム

2018年4月1日、宅地建物取引業法の一部が改正され、不動産の重要事項説明書に「ホームインスペクション(住宅診断)」に関する説明が義務付けとなりました。

このことにより何がどう変わるのか?中古住宅を購入される方への影響などを考えていきましょう。

[ホームインスペクションとは]

ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行なう専門業務をいいます。住宅の購入前や、ご自宅の売り出し前にホームインスペクションを行なうことで、建物のコンディションを把握し、安心して取引を行うことができます。居住中のご自宅について調べることもあります。また、不動産仲介業者が物件の状況を消費者に明らかにするために利用するケースも増えています。(日本ホームインスペクターズ協会ホームページより引用)

ホームインスペクションは、中古住宅購入の意思決定をサポートしたり品質を保証するものではなく、現時点における建物のコンディションを明確にするためのものと理解しましょう。

[インスペクション説明義務化とは?]

ホームインスペクションは、海外の先進国の中古住宅売買では当たり前のように行われています。米国では約8割の人が中古住宅購入の前にインスペクションを行い、安心して中古住宅を購入できるシステムが構築されています。
ホームインスペクションにより「欠陥住宅ではないか」「いつごろ、どこに、いくらくらいのお金がかかるのか」 
「あと何年くらいもつのか」などといった、一般の方では判断が難しい建物のコンディションを把握することができるのが大きなメリットだからです。

それに対して、日本では今でも中古住宅の個人間売買が多く存在し、売主から物件の詳細情報提供も去ることながら、瑕疵担保責任を負わせることが難しかったという背景もあります。これこそが、中古住宅の質が不明瞭で内容がわかりにくいブラックボックスと言われる理由であり、取引が活発化しない原因の一つと考えられています。

そこで、不動産取引のプロである宅地建物取引業者が、住宅の専門家によるホームインスペクションの活用を促進させ、買主が安心して中古住宅を購入できる市場を整備することで、中古住宅流通の活性化を狙っているのが今回の説明義務化です。

具体的には、媒介契約の際に不動産業者から実施すべきことは、「ホームインスペクションのことを説明する」「ホームインスペクションを行う事業者の斡旋を希望するかの意思確認を行う」「斡旋を希望するなら、斡旋先の事業者に関する情報を提供する」「ホームインスペクション実施に向けて段取りを行う」です。

注意すべきは、インスペクションの実施自体が義務化されたわけではなく、説明が義務化されたという点です。

[改定により中古住宅流通は活発化するのか?]

では、宅建業法改正で言うところのホームインスペクター(住宅診断士)とは誰を指すのでしょうか?インスペクション関連の宅地建物取引業法には下記のように記述があります。

当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査の状況の調査であって、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。

ここで言う「国土交通省令で定める者」とは「既存住宅状況調査技術者」のことです。弊社にも4名の既存住宅状況調査技術者が在籍していますが、これは建築士の資格を持ったものが1日講習を受けると登録証が発行されるというものです。

本当にこれでしっかりとしたホームインスペクションが実施・報告されるのかと言われると少々疑問が残ります。なぜなら、そもそもホームインスペクションと一言で言っても、それぞれの団体や組織によって、診断点数や報告書の精度に大きな違いがあるからです。

弊社には日本ホームインスペクターズ協会の有資格者が2名在籍しています。この協会が1年に1度実施する資格試験の合格率は30%前後。ここだけ見ても既存住宅状況調査技術者とのインスペクションに対する知識レベルの差がうかがい知れます。その上、既存住宅状況調査技術者が1日の座学で登録証が発行されて終わりであるのに対し、協会では「実地研修」などを定期で実施。インスペクター同士が現場レベルでのスキルアップを目指していることも大きな違いだと感じています。

結論。今回の宅建業法改正に伴い、ホームインスペクション(住宅診断)という言葉は今まで以上に広く知れ渡り、ホームインスペクター(住宅診断士)の存在も知られることになると思います。但し、それぞれに診断箇所や診断能力の差があり、依頼するインスペクターによって大きく結果が変わることが考えられることだけは知っておかなければいけません。

宅建業法改正とその効果。しっかりと理解して中古住宅購入を検討していただきたいと思います。

ぜひ一度スタジオセンスのホームインスペクション専用サイトを覗いてみてください。

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